Быстрые ссылки на разделы статьи
Фактор № 1 — Локация
1.1 Транспортная доступность
1.2 Инфраструктура
1.3 Репутация района, внешние факторы
Фактор № 2 — Параметры объекта недвижимости
2.1 Количество комнат
2.2 Площадь квартиры
2.3 Планировка квартиры
2.4 Уникальные особенности квартиры
Фактор № 3 — Стоимость недвижимости и торг
3.1 Рыночная стоимость недвижимости
3.2 Возможность торга
Фактор № 4 — Состояние квартиры
4.1 Состояние ремонта
4.2 Состояние коммуникаций и инженерии
4.3 Этаж квартиры и наличие лифта в доме
Фактор № 5 — Правовой статус объекта недвижимости и юридическая чистота сделки
5.1 Количество собственников квартиры
5.2 История владения недвижимостью
5.3 Юридические обременения на недвижимость
5.4 Ипотечная пригодность квартиры
5.5 Узаконенная планировка квартиры
Фактор № 6 — Дом и окружение
6.1 Возраст дома и проведенный капитальный ремонт
6.2 Технология строительства дома
6.3 Состояние подъезда и подвала дома, наличие кладовой
6.4 Дворовая территория
6.5 Парковка
7. Как повысить ликвидность и стоимость недвижимости
7.1 Устранение мелких дефектов
7.2 Предпродажный клининг недвижимости
7.3 Визуальная подготовка квартиры (home staging)
7.4 Профессиональное фотографирование недвижимости
7.5 Корректная рыночная цена
7.6 Улучшение юридической чистоты объекта
7.7 Правильно составленное объявление
7.8 Гибкость в показах и переговорах
Ликвидность недвижимости — один из ключевых показателей, от которого зависит, насколько быстро и по какой цене квартира или дом будут проданы либо сданы в аренду. Для собственников и инвесторов в Беларуси, особенно в Минске, понимание того, как определить ликвидность недвижимости, становится всё более важным: рынок насыщен предложениями, а покупатели принимают решение ещё на этапе просмотра объявлений.
Ликвидной считается недвижимость, которая вызывает высокий спрос и не требует существенного снижения цены для сделки. На это влияет не только локация, планировка и состояние дома, но и то, как объект выглядит визуально в объявлении на сайте о продаже недвижимости.
В этой статье мы разберём, как определить ликвидность недвижимости, какие факторы влияют на скорость сделки и как грамотная визуальная подготовка, клининг и профессиональная фотосъёмка помогают продать или сдать объект быстрее и выгоднее на рынке недвижимости Минска и Беларуси.
В современных реалиях первое впечатление об объекте недвижимости формируется по фотографиям — именно поэтому профессиональное фотографирование недвижимости в Минске играет важную роль в повышении ликвидности объекта недвижимости. Качественная интерьерная съёмка помогает показать пространство, свет, состояние ремонта, мебель, бытовую технику и другие преимущества квартиры, выделяя её среди конкурентов на сайтах объявлений.
Примеры продающих фотографий недвижимости вы можете посмотреть в нашем портфолио. Для консультации с фотографом вы можете перейти в наш телеграм или найти другие наши контакты.
Неотъемлемой частью подготовки к продаже или аренде является и предпродажный клининг недвижимости. Чистые поверхности, отсутствие визуального шума и ухоженный вид напрямую влияют на стоимость продажи квартиры. Профессиональный клининг перед фотосъёмкой усиливает эффект от интерьерных фотографий и повышает доверие потенциальных покупателей. Мы создали профессиональный чек-лист для подготовки помещения к интерьерной фотосессии, который вы можете скачать, распечатать и сразу же использовать при уборке помещения. Чек-лист основан на лучших практиках интерьерной фотографии и хоумстейджинга.
Кроме визуальной подачи, важно понимать и реальную рыночную стоимость объекта. Для этого можно воспользоваться онлайн-сервисами бесплатной оценки стоимости квартиры — удобными инструментами, которые позволяют быстро сориентироваться в рыночной цене объекта недвижимости.
1.1 Транспортная доступность
Для большинства покупателей и арендаторов вопрос транспорта стоит на одном уровне с ценой и планировкой, а иногда и выше них. Независимо от качества ремонта и визуальной подачи, объект с плохой транспортной доступностью почти всегда продаётся дольше и требует дополнительного дисконта.
Современный покупатель оценивает транспортную доступность недвижимости не по расстоянию в километрах, а по времени в пути:
- до работы,
- до центра города,
- до деловых и учебных районов.
Квартира, из которой можно быстро и предсказуемо добраться до ключевых точек города, автоматически подходит для более широкого круга потенциальных покупателей. Чем больше аудитория — тем выше ликвидность.
Показатели хорошей транспортной доступности:
- до остановки метро, трамвая, автобуса 5-10 минут пешком.
- прямые маршруты без пересадок до центра, деловых и учебных районов.
- разнообразие видов общественного транспорта.
- время в пути на общественном транспорте до центра или деловых районов — до 30 минут.
- присутствие арендного и прокатного транспорта (самокаты, велосипеды, каршеринг).
- бонусом является пешая доступность центра города, деловых районов и мест учебы.
- удобные выезды на автомобиле на крупные автомагистрали — проспекты, МКАД и т. д.
- минимальное количество автомобильных пробок.
Показатели плохой транспортной доступности:
- мало видов общественного транспорта.
- большие интервалы движения транспорта.
- большое расстояние до остановок транспорта (более 15 мин пешком).
- необходимость пересадок, чтобы добраться до центра или деловых районов на общественном транспорте.
- «транспорт на перспективу» — обещанное метро или дорога с неясными сроками реализации.
- сложные развязки или отсутствие выездов на магистрали для автомобилей.
- сложная ситуация с автомобильными пробками.
1.2 Инфраструктура
Инфраструктура района — это совокупность объектов и сервисов, которые обеспечивают комфорт повседневной жизни: магазины, школы, детские сады, медицинские учреждения, зоны отдыха, бытовые услуги и социальная среда. Для покупателя или арендатора инфраструктура — это не абстрактное понятие, а ответ на вопрос: насколько удобно будет жить в этой локации каждый день. Именно поэтому уровень инфраструктуры напрямую влияет на ликвидность недвижимости, скорость сделки и итоговую цену объекта.
Большинство покупателей выбирают недвижимость, исходя из сценариев повседневной жизни: где купить продукты, в какую школу или детский сад отвести ребёнка, где получить медицинскую помощь, где гулять и отдыхать?
Если базовые потребности закрываются в пешей доступности, объект становится привлекательным для более широкой аудитории, а значит — более ликвидным.
Признаки хорошей инфраструктуры района:
- наличие в 5-10 минутах ходьбы от квартиры магазинов и сервисов повседневного спроса — супермаркетов, отделений банков, пунктов выдачи заказов.
- образовательные учреждения рядом с домом: детские сады, школы, развивающие центры. Даже при наличии метро отсутствие школы рядом резко снижает интерес семейных покупателей.
- медицинская инфраструктура в районе: поликлиники,
частные медцентры, стоматологии, аптеки.
- зоны отдыха и общественные пространства — парки, скверы, набережные, детские и спортивные площадки. Наличие зелёных зон улучшает восприятие района и повышает спрос.
- коммерция рядом: кафе и рестораны, фитнес-клубы, салоны услуг, культурные объекты. Особенно важно для аренды и инвестиционных объектов.
Признаки плохой инфраструктуры района
- отсутствие базовых объектов — магазинов, аптек, критичных сервисов.
- инфраструктура «на перспективу» — обещания построить магазины, школы, детсады и парки в будущем с неясными сроками.
- перегруженность объектов инфраструктуры — переполненные школы, очереди в детские сады и дефицит медицинских учреждений. Даже наличие инфраструктуры не спасает, если она не справляется с нагрузкой.
- неудобная логистика — снижается ликвидность, если инфраструктура далеко, чтобы до нее добраться нужно переходить трассы и выбирать небезопасные маршруты с отсутствием тротуаров и освещения.
1.3 Репутация района, внешние факторы
Репутация района и внешнее окружение — это эмоциональный и социальный фильтр, через который покупатель пропускает объект недвижимости. Даже при хорошей планировке, адекватной цене и развитой инфраструктуре квартира может продаваться медленно, если у района сложился негативный имидж или рядом присутствуют внешние раздражающие факторы. Именно поэтому репутация локации напрямую влияет на ликвидность недвижимости, скорость сделки и размер возможного торга.
Покупка жилья — это не только расчёт, но и ощущение безопасности и комфорта. Потенциальный покупатель спрашивает себя «приятно ли здесь жить», «не страшно ли возвращаться сюда вечером», «кого я буду видеть каждый день»? Если район вызывает тревогу или отторжение, покупатель даже не доходит до анализа самой квартиры.
Арендная ликвидность также напрямую зависит от репутации района. Инвесторы избегают районов с нестабильной социальной средой в связи с высоким уровнем текучки арендаторов и риском снижения спроса в будущем.
Что считается хорошей репутацией района
- социальная однородность и благополучие: спокойная социальная среда, отсутствие маргинальных групп, ухоженные дворы, активные жители. Покупатели «считывают» это сразу при первом визите.
- безопасность: низкий уровень преступности, освещённые улицы, камеры видеонаблюдения, отсутствие «проблемных точек».
- спокойный визуальный облик района: ухоженные фасады, благоустроенные и желательно закрытые дворы, зелёные зоны, отсутствие заброшенных зданий. Даже старый фонд с хорошим окружением продаётся быстрее.
- положительные ассоциации: репутацию района также формируют историческая ценность зданий и культурная среда, близость парков и воды, общественные и образовательные кластеры.
Что считается плохой репутацией района
- неблагополучная социальная среда: высокая концентрация асоциальных элементов, постоянный шум и конфликты, широкое употребление алкоголя.
- криминальное прошлое района может снижать его ликвидность. Оно вызывает у людей устойчивые негативные ассоциации, а частые негативные упоминания в новостях и «плохая слава» района, передающаяся устно, только усугубляют ситуацию.
- визуальная деградация зданий. Покупателей отпугивают заброшенные дома и хаотичная застройка во дворе, грязные подъезды дома и отсутствие благоустройства вокруг.
Какие еще бывают отрицательные внешние факторы
- промышленные объекты, находящиеся рядом с домом, сильно снижают его ликвидность. Это могут быть заводы, ТЭЦ, склады и логистические хабы. Даже при отсутствии реального вреда — ощущение неблагополучия остаётся.
- высокий уровень шума от оживлённой магистрали или железной дороги под окнами.
- экологические раздражители, такие как неприятные запахи, пыль, загрязнение воздуха и отсутствие зелени. Экология района может очень сильно влиять на спрос недвижимости.
- объекты «социального напряжения». Сильно влияет на ликвидность наличие рядом с домом общежитий, хостелов, спецучреждений, ночных заведений.
- контрастная застройка: элитный дом среди ветхих хрущевок создает резкий и очевидный разрыв в уровне жизни соседей. Такие объекты продаются сложнее, чем ожидается
2.1 Количество комнат
Количество комнат в квартире — один из базовых параметров, по которому покупатели фильтруют объявления в первую очередь. Именно этот критерий определяет целевую аудиторию объекта, сценарии проживания и диапазон спроса. Даже при одинаковой площади, локации и цене квартиры с разным количеством комнат могут иметь кардинально разную ликвидность.
Каждое количество комнат «привязано» к определённым покупателям:
- студии — одиночки, инвесторы под аренду
- 1-комнатные — молодые пары, инвесторы под аренду
- 2-комнатные — семьи, универсальный сегмент
- 3-комнатные и более — семьи с несколькими детьми, узкий сегмент
Чем шире круг потенциальных покупателей, тем выше ликвидность квартиры.
Нужно также понимать, что покупатели мыслят не квадратными метрами, а комнатами: «где будет спальня?», «нужна ли детская?», «нужен ли кабинет?» Квартира с понятной комнатностью воспринимается проще и быстрее вызывает интерес.
Чем больше комнат — тем выше итоговая стоимость недвижимости, соответственно больше размер ипотеки и финансовая нагрузка на покупателя. Это автоматически сужает аудиторию и снижает скорость продажи.
Для инвесторов количество комнат напрямую влияет на формат аренды, доходность объекта и спрос со стороны арендаторов. Инвесторы в основном выбирают наиболее универсальные форматы.
Какое количество комнат считается наиболее ликвидным
- 1-комнатные квартиры. Высокая ликвидность, потому что сравнительно низкий порог входа и постоянный высокий спрос на данный тип жилья. Такие квартиры подходят как для аренды, так и для перепродажи — они легко продадутся на любом рынке.
- 2-комнатные квартиры — самый ликвидный формат. Они подходят и для проживания, и для инвестиций. Всегда востребованы семьями с одним ребёнком. Удобны и понятны для аренды. В целом они предоставляют оптимальный баланс цена / функциональность. Это самый устойчивый сегмент рынка.
- евроформаты (евро-2, евро-3). Ликвидны при условии хорошей планировки, достаточной площади спален и чёткого зонирования пространства.
Какое количество комнат считается менее ликвидным
- квартира-студия. Сразу оговоримся: мы признаем, что многие с нами поспорят и выскажут аргументы за то, что квартиры-студии — это высоколиквидная недвижимость. Современные застройщики возвели массу таких квартир, что должно говорить о востребованности этого формата на рынке. Однако мы считаем, что тренд на студии начинает идти на спад, вместе с тем у такого вида недвижимости есть серьезные минусы, такие как маленькая площадь и зачастую неудобная планировка. Подходят студии узкому сегменту: одиночкам или инвесторам. При избытке студий в районе они продаются намного дольше.
- 3+ комнатные квартиры. Снижение ликвидности связано с высокой ценой объекта, меньшим количеством потенциальных покупателей (только семьи с 2+ детьми) и повышенными коммунальными платежами. Большие квартиры хорошо продаются только в развитых «семейных» районах и при адекватной цене.
- нестандартные форматы. Снижают ликвидность недвижимости «полуторки», проходные комнаты, комнаты без окон и странные перепланировки.
2.2 Площадь квартиры
Площадь квартиры — один из ключевых параметров, который напрямую влияет на скорость продажи, уровень спроса и итоговую цену объекта. Для большинства покупателей площадь — это не абстрактное число квадратных метров, а потенциальный комфорт и функциональность проживания, соотносимые с бюджетом. Именно поэтому квартиры одинаковой комнатности, но разной площади могут иметь совершенно разную ликвидность.
Чем больше площадь — тем выше итоговая стоимость квартиры. Покупатель должен вносить больший первоначальный взнос и быть готовым к возросшей кредитной нагрузке. В квартире большей площади всегда выше ежемесячные платежи и коммунальные расходы. Все это автоматически сужает круг потенциальных покупателей, снижая ликвидность недвижимости.
Покупатели оценивают не общее число квадратных метров, а то, насколько рационально используется пространство: есть ли лишние или «пустые» зоны, соответствует ли площадь количеству комнат. Квартира с оптимальной площадью и логичной планировкой продаётся быстрее, чем большая, но неэффективно спроектированная.
Даже небольшая разница в площади может существенно изменить итоговую цену и вывести объект за рамки привычного бюджета, что снизит количество откликов в объявлениях на сайтах по продаже недвижимости. Важно понимать, что рынок реагирует на пороговые значения площади и цены.
Какая площадь квартиры считается более ликвидной
Наиболее ликвидны квартиры с компактной, но функциональной площадью, без лишних коридоров и проходных комнат, с понятным зонированием пространства.
Оптимальная площадь квартиры в зависимости от количества комнат:
- 1-комнатные квартиры: ~30–40 м²
- 2-комнатные квартиры: ~45–60 м²
- Евроформаты: ~40–55 м²
- 3-комнатные квартиры: ~65–80 м²
Какая площадь квартиры считается менее ликвидной
1. Слишком маленькая площадь — ограничивает функциональность квартиры и создает дискомфорт для проживания, сужая тем самым целевую аудиторию продажи/аренды. Примеры слишком маленькой площади квартир:
- студии до 25–27 м²
- однушки до 30 м²
2. Избыточно большая площадь — формирует высокую цену покупки и сужает круг потенциальных покупателей из-за высоких коммунальных платежей и сложности перепродажи. Примеры избыточной площади квартир:
- 2-комнатные от 70 м²
- 3-комнатные от 90–100 м²
3. Неэффективное использование площади квартиры. Ликвидность снижается при наличии в квартире длинных коридоров и больших проходных зон
2.3 Планировка квартиры
Планировка квартиры — это то, как именно используются квадратные метры, насколько удобно и логично организовано пространство для жизни. Для покупателя планировка — один из ключевых факторов принятия решения после локации и цены. Даже при удачном районе и адекватной стоимости квартира может продаваться долго, если её планировка неудобна или устарела. Именно поэтому планировка напрямую влияет на ликвидность недвижимости, скорость сделки и размер возможного торга.
Покупатели мыслят сценариями: «где будет спальня?», «как расположена кухня?», «есть ли место для хранения?». Если планировка не отвечает базовым сценариям, объект теряет привлекательность независимо от метража.
Какая планировка квартиры считается более ликвидной
- все комнаты изолированные. Один из главных факторов ликвидности, потому что обеспечивает приватность жильцов. Подходит семьям, удобно для аренды.
- логичное зонирование: разделение на приватную и общую зоны, удаленность спальни от кухни и гостиной и др.
- кухня удобного размера. Оптимальный — не менее 8–10 м², правильной формы, с возможностью разместить обеденную зону. Слишком маленькая кухня — один из частых стоп-факторов у покупателей.
- компактные коридоры. Хорошо, когда в квартире минимум «мертвых» незадействованных метров и нет длинных узких проходов.
- возможность перепланировки. Хорошо, когда несущие стены и другие факторы не ограничивают возможность изменения конфигурации пространства.
Какая планировка квартиры считается менее ликвидной
- наличие проходных комнат. Сильный минус из-за отсутствия приватности у жильцов.
- неэффективное использование площади квартиры также снижает ее ликвидность: длинные коридоры и другие пустые пространства покупатель воспринимает как «переплату за воздух».
- маленькая кухня. Это проблема из-за невозможности поставить нормальный гарнитур, отсутствия полноценной обеденной зоны и неудобства при приготовлении пищи.
- комнаты неправильной формы. Туда сложно подобрать и установить мебель, в углах комнат появляется «мертвое» пространство.
- тёмные комнаты. Если окна выходят во двор-колодец или прямо в окна соседнего дома, появляется ощущение тесноты и недостаток естественного света в помещении.
- невозможность перепланировки, сложное согласование или уже внесенные критичные неузаконенные изменения сильно ухудшают ликвидность квартиры.
2.4 Уникальные особенности квартиры
На конкурентном рынке недвижимости большинство квартир похожи друг на друга: одинаковые планировки, метражи, этажность и отделка. В таких условиях именно уникальные фишки квартиры становятся фактором, который позволяет объекту выделиться, запомниться и продаться быстрее конкурентов, а иногда — и дороже рынка.
Важно понимать: уникальность работает на ликвидность только тогда, когда она понятна, полезна и правильно подана. Даже сильные фишки не работают, если они плохо показаны на фото или не акцентированы в объявлении, либо визуально «теряются» в интерьере квартиры вживую.
Именно поэтому важна профессиональная интерьерная фотосъёмка, которая подает интерьер с правильных ракурсов и подчёркивает свет, высоту потолков, вид из окна и другие особенности квартиры, которые напрямую влияют на ликвидность объекта.
Примеры уникальных особенностей, которые повышают ликвидность недвижимости
- высокие потолки. Они создают ощущение простора, улучшают инсоляцию и вентиляцию помещения, повышают статус и визуальную ценность интерьера — квартира сразу воспринимается «дороже». Фишка работает при высоте потолков от 2,75–3,0 м и выше, особенно ценятся высокие потолки в новостройках и домах бизнес-класса.
- размер и количество окон. Если в квартире есть окна на две стороны, панорамные или увеличенные окна или
несколько окон в одной комнате — то это позволяет визуально расширить пространство и пустить в помещение больше естественного света. Также потенциально можно иметь дополнительные возможности зонирования данной квартиры. Квартиры с улучшенной конфигурацией окон всегда получают больше просмотров на сайтах объявлений и быстрее покупаются.
- красивый или уникальный вид из окна. Вид из окна невозможно изменить или «докупить», это эмоциональное преимущество, которое повышает ценность недвижимости без дополнительных вложений. Лучшие и самые «ликвидные» виды из окна — на парк, лес, воду, исторический центр или панораму города. Плохой вид — «окна в окна». Хороший вид из окна делает объект запоминающимся, что повышает скорость принятия решения о покупке и снижает торг.
- наличие подвального помещения (кладовой) — решается проблема хранения и увеличивается функциональная площадь квартиры. Особенно актуально для семей и активных людей. Это должно быть сухое, отдельное, закрывающееся помещение с удобным доступом и возможностью хранения сезонных вещей, велосипедов, техники, автомобильных шин.
Примеры уникальных форматов квартир, которые повышают ликвидность недвижимости
- терраса на 1-м этаже— это редкое и очень востребованное преимущество квартиры. Она даёт ощущение собственного дома в формате многоквартирного жилья: место для отдыха, завтраков на свежем воздухе, работы или игр с детьми. Такой формат повышает комфорт жизни, расширяет полезную площадь квартиры и выгодно выделяет объект среди аналогов. Квартиры с террасой запоминаются и вызывают эмоциональный отклик у покупателей. Как правило, они продаются быстрее и дороже рынка.
- эксплуатируемая кровля / оранжерея на крыше — это уникальное пространство, которое превращает квартиру в объект премиального уровня. Возможность иметь зону отдыха, сад или лаунж с панорамными видами города создаёт эффект загородного дома в квартире. Такие решения очень редки и сильно повышают статус жилья, усиливают эмоциональную ценность и значительно увеличивают его привлекательность и ликвидность на рынке недвижимости.
- двухэтажная (мансардная) квартира со вторым светом — это сочетание пространства, воздуха и уникальной архитектуры. Высокие потолки и дополнительный свет создают ощущение дома внутри квартиры, усиливают статус и комфорт проживания. Такой формат очень редок, хорошо зонируется и визуально выглядит дороже стандартных решений, поэтому вызывает повышенный интерес и повышает ликвидность недвижимости.
- квартира на 1 этаже с отдельным входом, первый этаж можно переоборудовать под коммерцию, второй этаж — жилой. Это также очень редкий и гибкий формат недвижимости. Первый этаж можно использовать под офис, студию или бизнес, а второй оставить для комфортного проживания. Такой формат экономит время и деньги, даёт автономность, повышает инвестиционную привлекательность жилья и интерес со стороны покупателей. Эти квартиры лучше продаются и дольше сохраняют ценность.
Связаться с нами
Профессиональный интерьерный фотограф способен найти нужные ракурсы и правильно выстроить свет в кадре, тем самым раскрыть и подчеркнуть все уникальные особенности вашей квартиры для продажи.
Напишите нам и мы сделаем все возможное, чтобы вы получили лучшие фото интерьера своего объекта! Также вы можете найти наши телефоны и соцсети в разделе Контакты
3.1 Рыночная стоимость недвижимости
Цена объекта недвижимости относительно рынка — ключевой фактор ликвидности, который напрямую влияет на количество откликов, скорость просмотров и срок продажи. Даже квартира с отличной планировкой, хорошей локацией и качественным ремонтом может месяцами не продаваться, если её цена не соответствует текущему рынку. Для покупателя цена — это не просто цифра, а индикатор адекватности продавца и реальной ценности объекта.
Цена «на глаз» или по эмоциям — одна из самых распространённых ошибок продавцов. Чтобы определить реальную рыночную стоимость квартиры, важно опираться на аналоги в вашем районе, текущий спрос, состояние объекта и дома, данные о реальных сделках.
Для первичной ориентации удобно использовать бесплатные калькуляторы оценки стоимости недвижимости в Беларуси, собранные на отдельной странице нашего сайта. Они позволяют быстро понять ценовой диапазон и избежать критических ошибок на старте продажи.
Какая цена относительно рынка считается более ликвидной
При условии исходной корректной оценки стоимости недвижимости,
- цена на уровне рынка. Оптимальный вариант, при котором объект попадает в основные фильтры поиска и вызывает стабильный интерес потенциальных покупателей. Такая квартира обычно продаётся в разумные сроки, а цена воспринимается как адекватная и справедливая.
- цена немного ниже рынка (–3…–7%). Наиболее выгрышная стратегия, если важна быстрая продажа, либо рынок на спаде, либо при условии высокой конкуренции. Такой подход дает больше просмотров и может создать эффект конкуренции среди покупателей, что повышает возможность продать недвижимость без значительного торга.
- цена сильно ниже рынка (–10% и более). Работает, если объект сложный, либо есть юридические или планировочные минусы, или нужен очень быстрый выход в деньги. Важно: слишком низкая цена может вызывать подозрения у покупателей и требует грамотной подачи со стороны продавца.
Какая цена относительно рынка считается менее ликвидной
- цена выше рынка (+5…+10%). Минусы: меньше просмотров объявления, ожидание сильного торга от покупателей, возможно затянутые переговоры. Подходит только для уникальных объектов с явными преимуществами.
- сильно завышенная цена (+15% и выше). Практически неликвидный вариант, потому что: объект будет игнорироваться покупателями. Высока вероятность неодобрения банком кредита под ее покупку. Как итог — квартира «зависает» в продаже, что часто приводит к вынужденному снижению цены ниже рынка спустя время.
- непоследовательное ценообразование. Снижают доверие покупателей: частые изменения цены в объявлении, резкие скидки или подъем цены, отсутствие логики в формировании стоимости. Покупатели воспринимают это как признак проблем.
3.2 Возможность торга
Возможность торга по цене — один из недооценённых, но критически важных факторов, влияющих на ликвидность недвижимости. Она напрямую влияет на количество откликов, скорость переговоров и вероятность выхода на сделку. Даже при правильно установленной рыночной цене отсутствие пространства для торга может замедлить продажу и снизить интерес со стороны покупателей.
Большинство покупателей изначально закладывают в ожидания возможность снизить цену. Даже символический торг создаёт у покупателя ощущение выгодной сделки и повышает удовлетворённость покупкой. Если торг невозможен, объект часто воспринимается как менее привлекательный.
Объявления с пометкой «торг уместен» получают больше откликов на сайтах по продаже недвижимости. Покупатели охотнее идут на просмотр, понимая, что итоговая цена может быть ниже заявленной, а продавец может адаптироваться под спрос и не «зависать» в ожидании идеального покупателя.
Пространство для торга (2–5% от всей суммы), грамотно заложенное в цену объекта, позволяет продавцу сохранить контроль над сделкой, не снижая цену публично и не создавая впечатление проблемного объекта.
4.1 Состояние ремонта
Большинство покупателей принимают эмоциональное решение в первые минуты просмотра. Аккуратный, светлый и современный ремонт продаваемой квартиры снижает психологический барьер к покупке и создает ощущение возможности моментального переезда в новую собственность, что повышает доверие покупателя к объекту и продавцу.
Квартиры «под ключ» продаются быстрее и с меньшим торгом, чем аналогичные без ремонта. Потому что не все покупатели готовы после сделки искать бригаду строителей и контролировать их работу, разбираясь в материалах и сметах и параллельно живя в съемном жилье.
Квартира с хорошим ремонтом имеет прозрачную цену.
А вот жилье без ремонта или с «уставшим» интерьером покупатель воспринимает как «еще +10–20% на ремонт»; «а вдруг вскроются скрытые проблемы». Это почти всегда приводит к затяжным переговорам и агрессивному торгу.
Какое состояние ремонта в квартире помогает продать ее быстрее и работает на продавца
- ремонт в нейтральном стиле (светлые тона, минимализм)
- применены качественные, но не избыточно дорогие материалы
- стены, полы и потолки в хорошем состоянии и не требуют переделки
- в квартире полностью исправная сантехника, электрика и бытовая техника
- логичное зонирование квартиры без неиспользованного пространства
Такой ремонт нравится большинству покупателей и не требует сиюминутных переделок.
Какое состояние ремонта в квартире отрицательно сказывается на ее ликвидности
- «уставший» ремонт 10–20-летней давности
- дешевые изношенные материалы
- кричащие цвета и экзотический дизайн мебели
- неузаконенные перепланировки
- видимые дефекты стен, потолка, пола, мебели или бытовой техники
В таких ситуациях покупатель закладывает риски и требует скидку, что приводит к затягиванию или срыву сделки.
Важный нюанс: часто квартира без ремонта ликвиднее, чем такая же с плохим или слишком специфичным ремонтом. «Голые стены» — это чистый лист, а не чужой вкус, который нужно демонтировать.
4.2 Состояние коммуникаций и инженерии
Даже при хорошем ремонте покупатели обращают внимание на трубы, электрику, вентиляцию, отопление и водоснабжение. Старая проводка повышает риск коротких замыканий и пожаров, изношенные трубы — риск протечек и затоплений.
Если в квартире заменены стояки и стабильный напор воды, хорошая разводка электрики с автоматами и достаточным количеством розеток, хорошее отопление, рабочая вентиляция — покупатель понимает, что серьёзных вложений не потребуется. Такие объекты продаются быстрее и с минимальным дисконтом.
Квартиры с обновлённой инженерией воспринимаются как более надёжные и безопасные, а значит — более ликвидные. Чем выше комфорт, тем проще покупателю принять решение о покупке.
Какое состояние коммуникаций и инженерии повышает ликвидность недвижимости
- Новая медная электропроводка
- Современный электрощит с автоматами и УЗО
- Достаточное количество розеток
- Заменённые стояки водоснабжения
- Новые трубы горячей и холодной воды
- Исправная канализация
- Современные радиаторы отопления
- Рабочие терморегуляторы
- Стабильный напор воды
- Отсутствие протечек
- Хорошая вентиляция
- Чистые вентканалы
- Установленные счётчики воды, газа, электричества
- Аккуратный и доступный монтаж коммуникаций
Какое состояние коммуникаций и инженерии отрицательно сказывается на ликвидности недвижимости
- Старая алюминиевая проводка
- Отсутствие автоматов защиты
- Недостаток розеток
- Изношенные или ржавые трубы
- Следы протечек
- Запах сырости
- Проблемы с напором воды
- Плохое отопление
- Старые чугунные радиаторы
- Неисправная вентиляция
- Закрытые или замурованные коммуникации
- Временные соединения и «костыли»
- Отсутствие счётчиков
4.3 Этаж квартиры и наличие лифта в доме
Покупатели оценивают, насколько комфортно будет жить каждый день: подниматься с покупками, коляской или велосипедом; возвращаться домой после работы; пользоваться квартирой с детьми или пожилыми родственниками. Чем проще доступ в квартиру, тем шире целевая аудитория и выше ликвидность.
Этаж квартиры влияет на уровень шума и инсоляцию, вид из окна и ощущение приватности проживания в квартире. Средние и верхние этажи часто воспринимаются как более тихие и светлые, что положительно отражается на спросе.
У многих покупателей есть чёткие установки: «не первый и не последний этаж», «дом только с лифтом», «квартира не выше определённого этажа». Если объект не соответствует этим ожиданиям, он автоматически исключается из поиска, независимо от других плюсов.
Лифт делает квартиру доступной для семей с детьми, пожилых людей и людей с ограниченной мобильностью.
В доме без лифта снижается спрос на квартиры выше 3–4 этажа, растёт торг по цене и срок поиска покупателя. В доме с лифтом верхние этажи становятся намного более ликвидными, резко уменьшается зависимость цены квартиры от номера этажа.
Большим плюсом для семей с маленькими детьми, пожилых людей и людей с ограниченной мобильностью также будет безбарьерный доступ в лифт — отсутствие дополнительных ступенек от входной двери в подъезд до лифта.
Тип лифта также имеет значение. Повышают ликвидность современные пассажирские лифты с тихой и быстрой работой. Большим плюсом будет наличие дополнительного грузового или грузопассажирского лифта в подъезде. Снижают ликвидность старые и часто ломающиеся лифты. Крайне снижает ликвидность недвижимости отсутствие лифта в доме выше 4 этажей.
5.1 Количество собственников квартиры
Количество собственников объекта недвижимости — важный юридический и психологический момент, который напрямую влияет на ликвидность, скорость сделки и готовность покупателя выходить на подписание договора. Даже при отличной локации, ремонте и цене объект с «неудобной» структурой собственности может продаваться значительно дольше.
Чем больше собственников, тем сложнее согласовать условия продажи и выше риск срыва сделки из-за того, что повышается количество этапов проверок и согласований. Покупатели и риелторы подсознательно выбирают объекты, где процесс сделки максимально простой и прогнозируемый.
Несколько собственников объекта недвижимости автоматически означают необходимость согласия всех сторон сделки, причем есть риск изменения позиции одного из владельцев в последний момент. Это снижает доверие и увеличивает осторожность покупателей.
Чем проще структура владения имуществом, тем выше шансы быстрой сделки с привлечением кредита.
Покупатели в идеальном случае предпочитают одного продавца, одно ответственное лицо, с которым выстраиваются прозрачные договорённости. Множественные собственники ассоциируются с конфликтами и затягиванием процесса.
Какое количество собственников более ликвидно
- один собственник. Самый ликвидный вариант, потому что решения принимаются быстро и сделка проходит проще, с минимальными юридическими рисками. Этот вариант лучше подходит для ипотечных покупателей. Такие объекты продаются быстрее и с меньшим торгом.
- два собственника (супруги). Также ликвидный формат, если доли чётко определены и оба собственника готовы к продаже. Важный момент — между супругами нет брачных и имущественных споров. Покупатели воспринимают такую ситуацию как понятную и управляемую.
Какое количество собственников менее ликвидно
- три и более собственников. Минусы: сложные переговоры, у собственников могут быть разные ожидания по цене, высокий риск отказа кого-то на финальном этапе. Чем больше владельцев, тем ниже ликвидность.
- долевое владение с неравными долями — особенно проблемный вариант из-за возможных конфликтов и сложностей с выкупом долей. В такой ситуации всегда повышенные юридические риски.
- собственники с ограниченной дееспособностью. Существенно усложняет сделку и снижает ликвидность квартиры наличие в ней прописанных несовершеннолетних или недееспособных лиц, либо лиц под опекой.
5.2 История владения недвижимостью
История владения недвижимостью показывает, как часто и на каких основаниях квартира переходила от одного владельца к другому, и позволяет покупателю оценить риски сделки. Даже при идеальных характеристиках квартиры сомнительная история может существенно замедлить продажу или привести к отказу покупателей.
Исследование истории владения недвижимостью позволяет выявить наследственные споры, оспариваемые сделки и нарушения прав третьих лиц. Чем сложнее история, тем больше проверок требуется и тем выше в итоге вероятность отказа от покупки.
Банки внимательно анализируют переходы прав собственности. Объекты с проблемной историей требуют дополнительных документов, дольше проверяются и чаще получают отказ по ипотеке. Это автоматически снижает их ликвидность.
Какая история владения считается более ликвидной
- один или два собственника за длительный период. Самый ликвидный вариант, потому как квартира долго находилась у одного владельца, причина продажи понятна и логична, отсутствуют частые перепродажи.
- покупка у застройщика. Плюсы: нулевая история владения, отсутствие наследственных и семейных рисков, отсюда высокая юридическая прозрачность. Такие квартиры особенно привлекательны для ипотечных покупателей.
Также положительно сказывается на ликвидности, если: все сделки оформлены корректно, нет дарений перед продажей и отсутствуют судебные споры.
Какая история владения считается менее ликвидной
- частые перепродажи за короткий срок всегда вызывают подозрения из-за возможных скрытых проблем с недвижимостью, либо участия недвижимости в инвестиционных схемах. У такой недвижимости всегда очень высокие риски оспаривания после сделки.
- наследственные квартиры также могут быть проблемными, особенно если прошло мало времени после вступления в наследство, либо когда существует несколько наследников. Также всегда есть риск появления новых претендентов на данную недвижимость.
- дарение перед продажей. Такие объекты всегда считаются рискованными из-за возможных притворных сделок и потенциальных сложностей с последующим оспариванием в суде. Такая недвижимость привлекает повышенное внимание со стороны банков.
- сделки с участием уязвимых лиц. Снижает доверие покупателя участие в сделке несовершеннолетних, либо недееспособных, либо лиц под опекой.
5.3 Юридические обременения на недвижимость
Юридические обременения напрямую влияют на возможность, скорость и безопасность сделки, а также на готовность покупателя выходить на подписание договора. Даже при отличной цене и состоянии квартиры наличие обременений может резко сузить круг покупателей вплоть до полной остановки продажи.
Обременение означает, что у третьих лиц или организаций есть права или ограничения в отношении объекта. Покупатель рискует потерять право пользования, столкнуться с судебными спорами и в результате не получить полный контроль над недвижимостью.
Многие покупатели принципиально не рассматривают объекты с обременениями, что резко снижает спрос и ликвидность такого объекта.
Банки также крайне осторожно относятся к обременённой недвижимости. Часто они увеличивают срок проверки и даже отказывают в кредите до полного снятия обременений до сделки. Без ипотеки объект становится интересен лишь ограниченному числу покупателей.
Какие юридические обременения бывают
- Ипотека (залог у банка). Квартира находится в залоге и ее продажа возможна только с согласия банка. Такая сделка часто требует сложной схемы расчётов.
- Арест недвижимости. Может быть наложен судом, что делает объект фактически неликвидным. Сделки запрещены до снятия ареста.
- Запрет на регистрационные действия. Он часто связан с судебными спорами или долгами. До его окончания нельзя переоформить право собственности.
- Пожизненное проживание. Это право третьего лица проживать в квартире пожизненно, такого человека невозможно никуда выселить, что крайне ограничивает круг потенциальных покупателей.
- Рента. Это означает, что квартира передана в обмен на пожизненное содержание. Покупка такого формата недвижимости влечет высокие юридические риски, что закономерно снижает ликвидность практически до нуля.
- Обременения, связанные с несовершеннолетними. Может быть крайне сложно выписать несовершеннолетнего из квартиры, это требует разрешения соответствующих государственных органов. Длительные согласования и повышенный риск отказа в сделке.
5.4 Ипотечная пригодность квартиры
Ипотечная пригодность — это фундамент ликвидности недвижимости. Чем проще объект проходит банковскую проверку, тем шире круг покупателей, выше спрос и быстрее сделка. Квартиры, подходящие под ипотеку, продаются быстрее, спокойнее и с меньшими ценовыми уступками.
Большинство покупателей рассчитывают на ипотеку. Если объект не подходит под требования банка, он сразу исключается из рассмотрения для значительной части рынка, даже при привлекательной цене.
Ипотечно пригодные квартиры быстрее проходят банковскую оценку, требуют меньше дополнительных документов и реже сталкиваются с отказами. Это сокращает срок от первого просмотра до сделки. Если квартира проходит ипотечную проверку, покупатель воспринимает её как юридически чистую, технически надёжную и соответствующую рыночным стандартам.
Что повышает ипотечную пригодность квартиры
- Корректно оформленное право собственности
- Один или два собственника (супруги)
- Отсутствие юридических обременений
- Законная планировка, отсутствие самовольных перепланировок
- Хорошее состояние несущих конструкций, качественные материалы перекрытий дома
- Исправные инженерные системы здания
- Адекватная рыночная цена
- Прозрачная история владения квартирой
- Дом не признан аварийным
Что понижает ипотечную пригодность квартиры
- Незаконные перепланировки, неузаконенные мансарды или пристройки
- Наличие ареста или запрета на сделки
- Рента или пожизненное проживание
- Судебные споры
- Частые смены собственников
- Несовершеннолетние собственники
- Долевая собственность с конфликтами между собственниками
- Аварийное состояние дома
- Изношенные коммуникации
- Завышенная цена относительно рынка
5.5 Узаконенная планировка квартиры
Узаконенная планировка квартиры — один из ключевых факторов ликвидности недвижимости на вторичном рынке. Она напрямую влияет на круг покупателей, скорость сделки, ипотечную пригодность и юридическую безопасность.
Когда планировка квартиры узаконена и полностью соответствует техническому паспорту и данным БТИ, то снижаются риски оспаривания сделки, штрафов и получения предписаний о возврате квартиры в исходное состояние.
Банки почти всегда проверяют соответствие фактической планировки документам. Незаконные перепланировки — частая причина отказа в ипотеке, что резко сокращает количество потенциальных покупателей.
Покупателю не нужно проводить дополнительные действия после покупки: узаконивать изменения, платить штрафы, демонтировать перегородки. Это делает объект более привлекательным и «понятным».
Какая планировка считается законной
- планировка, полностью соответствующая техническому паспорту квартиры,
- перепланировка, если она есть, официально согласована и внесена в документы,
- функциональные изменения не затрагивают несущих конструкций,
- сохранены на своих местах все «мокрые зоны»
Такая картина с планировкой отлично подходит под ипотеку и легко оценивается банком и оценщиком. Она не несёт юридических рисков и не требует дополнительных вложений, поэтому хорошо понятна большинству покупателей.
Незаконная (самовольная) перепланировка
- расхождения между фактической планировкой и техническим паспортом на квартиру без официального согласования,
- перенос кухни или санузла («мокрых зон») над жилыми помещениями,
- демонтаж или ослабление несущих стен,
- объединение лоджии с комнатой без разрешения
В этом случае гарантированно банки отказывают в ипотеке. Получается сложная и затянутая сделка из-за высокого юридического риска для покупателя и возможности получения штрафов и предписаний о восстановлении. Все это очень сильно ограничивает круг потенциальных покупателей.
6.1 Возраст дома и проведенный капитальный ремонт
Возраст дома и наличие капитального ремонта напрямую влияют на ликвидность недвижимости, так как отражают техническое состояние здания, будущие расходы и уровень рисков для покупателя.
В старых домах часто используются устаревшие системы водоснабжения, канализации, электрики и отопления, не рассчитанные на современные нагрузки. С годами изнашиваются фундамент, перекрытия, фасады, кровля и инженерные сети. Чем старше дом, тем выше вероятность скрытых дефектов и внеплановых расходов на поддерживающий ремонт.
Старый жилфонд чаще имеет неудобные планировки, низкие потолки, маленькие кухни и отсутствие лифтов, что снижает интерес со стороны покупателей.
Банки осторожнее кредитуют старые дома, особенно без капремонта, а иногда полностью отказывают в ипотеке на отдельные типы зданий.
Капитальный ремонт компенсирует возраст дома и значительно повышает его привлекательность.
Он включает в себя:
- замену инженерных сетей;
- ремонт кровли и фасада;
- обновление лифтов;
- усиление или восстановление конструктивных элементов;
- ремонт мест общего пользования.
Наличие капремонта снижает будущие затраты покупателя и повышает доверие к объекту.
Какое состояние дома является ликвидным
- дома новой постройки;
- дома среднего возраста (15–40 лет) после капитального ремонта;
- здания с заменёнными коммуникациями и лифтами;
- дома с ухоженными подъездами и фасадами.
В таких домах значительно ниже технические риски и прогнозируемые расходы на содержание. К ним выше доверие покупателей и банков. Решение о покупке принимается быстрее, шире круг потенциальных покупателей.
Какое состояние дома является менее ликвидным
- старые дома без капитального ремонта;
- здания с изношенными коммуникациями;
- дома с аварийными или предаварийными элементами;
- здания с плохим состоянием подъездов и лифтов.
Потенциальных покупателей пугают высокие будущие расходы, риск аварий и дополнительных вложений. Также вероятны сложности с ипотекой. Все эти факторы приводят к длительным срокам продажи недвижимости и более сильному торгу по цене.
6.2 Технология строительства дома
Технология строительства дома определяет надежность здания, комфорт проживания, эксплуатационные расходы и отношение банков и покупателей к объекту.
У покупателей уже сформированы устойчивые ожидания и стереотипы по каждому типу домов. На основе технологии строительства покупатели и банки оценивают срок службы дома, устойчивость конструкций и риск скрытых дефектов. Некоторые типы домов банки кредитуют охотнее, другие — с ограничениями или повышенными требованиями.
Тепло- и звукоизоляция, микроклимат, вибрации и шумы, затраты на отопление и ремонт квартиры зависят от технологии строительства дома.
Какие технологии строительства дома более ликвидны
Наиболее ликвидными на рынке недвижимости считаются монолитно-каркасные и кирпичные дома. Они ассоциируются с надежностью, длительным сроком службы и современным уровнем комфорта.
Монолит позволяет создавать гибкие планировки, большие кухни-гостиные и высокие потолки, что расширяет круг потенциальных покупателей.
Кирпичные дома ценятся за хорошую шумо- и теплоизоляцию, стабильный микроклимат и «премиальный» имидж.
Эти технологии хорошо принимаются банками при ипотечном кредитовании, вызывают больше доверия у покупателей и дольше сохраняют рыночную стоимость, что напрямую повышает ликвидность.
Какие технологии строительства дома менее ликвидны
Менее ликвидными считаются устаревшие панельные серии, а также каркасно-панельные и быстровозводимые технологии.
Старые панельные дома имеют ограниченные планировки, слабую шумоизоляцию и высокий износ конструкций, что снижает интерес покупателей.
Быстровозводимые технологии часто вызывают недоверие из-за вопросов к долговечности и комфорту проживания.
Такие дома хуже подходят под ипотеку, имеют более узкую аудиторию и чаще продаются с дисконтом, что снижает их ликвидность на вторичном рынке.
6.3 Состояние подъезда и подвала дома, наличие кладовой
Подъезд — первое, что видит покупатель при просмотре. Чистый, светлый и ухоженный подъезд автоматически повышает доверие к дому и управляющей компании. Даже хорошая квартира в плохом подъезде продаётся дольше и требует дисконта.
Плюсы для ликвидности:
- чистые и аккуратные стены и полы;
- исправное освещение;
- отсутствие запахов;
- работающий домофон и видеонаблюдение;
- современный лифт и новые почтовые ящики;
- сквозной подъезд с выходом на 2 стороны дома.
Минусы:
- грязь, облупленные стены;
- запах сырости или мусора;
- сломанные двери и лифты;
- ощущение небезопасности.
Подвал отражает состояние инженерии дома и влияет комфорт жильцов.
Хороший подвал:
- запирается на замок, доступ ограничен;
- сухой и теплый, без плесени;
- хорошее освещение;
- нет запаха и протечек;
- аккуратно уложенные коммуникации;
- отсутствие уличных животных и насекомых.
Плохой подвал:
- свободный доступ;
- постоянная сырость и подтопления;
- неприятные запахи;
- плохо освещен;
- могут находиться уличные животные и насекомые;
- риск плесени в квартирах первых этажей.
Персональная отдельная кладовая — это дополнительная полезная площадь, которая решает проблему хранения ненужных вещей в квартире.
Плюсы:
- хранение сезонных вещей, автомобильных шин, закаток, спортивного инвентаря и проч.;
- освобождение балконов и шкафов в квартире;
- дополнительный аргумент при торге, прямо влияющий на конечную цену сделки.
Особенно ценятся:
- кладовые на этаже;
- индивидуальные кладовые в подвале;
- сухие и охраняемые (запираемые) помещения.
6.4 Дворовая территория
Проходные (незакрытые) дворы часто сильно страдают от шума, мусора, вандализма, транзитного трафика и присутствия посторонних. Это снижает ощущение безопасности и комфорта, что может негативно влиять на ликвидность недвижимости в данном доме, особенно для семей с детьми.
Закрытые дворы обеспечивают приватность, тишину и безопасность, создают ощущение современного и статусного жилья. Такие дворы ценятся выше и повышают привлекательность недвижимости. Минусом может быть значительно более высокая стоимость обслуживания.
Видеонаблюдение во дворе существенно повышает интерес к данной недвижимости, так как напрямую связано с ощущением безопасности и контроля.
Покупатели охотнее рассматривают дома, где установлены камеры на входах, парковке и детских площадках, поскольку это снижает риск краж, вандализма и конфликтных ситуаций. Наличие видеонаблюдения формирует доверие к дому и управляющей компании, повышает статус объекта и комфорт проживания.
Отсутствие камер или неработающая система, наоборот, настораживает покупателей и может стать аргументом для торга, увеличивая сроки продажи квартиры.
Состояние детской площадки ощутимо влияет на принятие решения о покупке недвижимости, особенно в домах, ориентированных на семьи с детьми.
Современная, безопасная и ухоженная площадка повышает привлекательность двора, создаёт ощущение заботы и комфортной среды для жизни. Покупатели воспринимают такой дом как более качественный и готовы рассматривать его без существенного торга.
Изношенное оборудование, грязь и опасные элементы в зоне игр для детей, наоборот, формируют негативное впечатление у потенциальных покупателей, вызывают сомнения в уровне обслуживания дома и снижают интерес, увеличивая срок продажи квартиры и снижая ее цену.
Состояние уличной мебели во дворе будет сразу подмечено потенциальным покупателем квартиры и сформирует первое впечатление о доме и уровне его обслуживания.
Ухоженные скамейки, урны, освещение и элементы благоустройства двора создают ощущение порядка, уюта и безопасности. Такой двор воспринимается как комфортное пространство для жизни и отдыха, что повышает доверие покупателей и ускоряет принятие решения о покупке.
Изношенная, сломанная или отсутствующая уличная мебель визуально удешевляет объект, сигнализирует о слабом управлении домом и может стать одной из причин торга или отказа от сделки.
Наличие закрытой велопарковки во дворе также будет плюсом для семей и людей, занимающихся спортом и следящих за своим здоровьем, что является сейчас глобальным трендом.
6.5 Парковка
Для покупателей недвижимости это не бонус, а базовая потребность: отсутствие удобной и безопасной парковки возле дома резко сужает круг заинтересованных лиц, увеличивает время продажи квартиры и усиливает торг по цене.
Парковка под шлагбаумом и с видеонаблюдением воспринимается как еще больший элемент комфорта и безопасности, особенно в домах комфорт- и бизнес-класса.
Ограниченный доступ к автомобилю снижает риск краж, повреждений авто и конфликтов за места. Камеры дисциплинируют водителей и позволяют быстрее решать конфликтные ситуации. Покупатель понимает, что его автомобиль защищён, а парковочные места не будут заняты посторонними.
Все это повышает доверие к дому и управляющей компании, делает объект более привлекательным для семей и людей с высоким доходом. В результате такая недвижимость продаётся быстрее и с меньшим дисконтом.
1. Обычная парковка во дворе дома возле подъезда в современных реалиях скорее негативно влияет на ликвидность недвижимости
Плюсы:
- Бесплатная или условно бесплатная
- Максимальная близость к подъезду
Минусы:
- Почти всегда нет шлагбаума и видеонаблюдения
- Постоянный дефицит парковочных мест
- Хаотичная парковка (возможно даже на газонах)
- Возможны конфликты между жильцами дома относительно мест парковки
- Повышенный риск повреждений авто
- Опасность для играющих во дворе детей
- Возможны сложности с заездом-выездом авто из-за узости проезда
2. Отдельная плоскостная парковка вне двора дома предоставляет жильцам хороший баланс цены обслуживания и комфорта пользования, что позитивно сказывается на ликвидности жилья в целом
Плюсы:
- Безопасность и контроль доступа — практически всегда на такого рода парковках есть шлагбаум и видеонаблюдение
- Двор без машин, что повышает безопасность жильцов дома
- Упорядоченные места — у каждого автомобиля свое пронумерованное место
Минусы:
- Нужно пройти небольшое расстояние до дома
- Есть платежи за использование парковки
- Ограниченное количество мест
- Занимает много ценного места
3. Парковка под стилобатом жилого дома. Дом на стилобате — пока еще нечастое решение в наших широтах, обычно это объекты бизнес-класса и выше уровнем. Парковка под стилобатом сильно повышает ликвидность такой недвижимости.
Плюсы:
- Максимальная близость к квартире — лифт с нулевого уровня доставит вас прямо на ваш этаж дома
- Шлагбаум и видеонаблюдение по умолчанию
- Защита автомобилей от всех видов осадков
- Не занимает дворовое пространство
Минусы:
- Более высокая стоимость обслуживания, чем плоскостная парковка
- Ограниченная доступность для гостей
4. Многоуровневый паркинг около дома. Хорошо влияет на ликвидность недвижимости, особенно в густонаселённых высокоплотных жилых районах.
Плюсы:
- Большое количество парковочных мест
- Безопасность для автомобиля за счет шлагбаума и видеокамер
- Сильно разгружает двор и прилегающее к дому пространство
- В паркинге на нижних уровнях могут располагаться дополнительные сервисы — например автомойка или магазин
Минусы:
- Нужно выходить из дома и идти до автомобиля большее расстояние, чем во всех других вариантах парковки
- Расходы на обслуживание выше, чем для плоскостной парковки
- Неудобно добираться до верхних этажей паркинга
5. Подземная парковка. Сильно повышает ликвидность недвижимости, особенно для покупателей с повышенными требованиями к комфорту и безопасности в элитных жилых комплексах.
Плюсы:
- Максимальный уровень комфорта и безопасности
- Контроль доступа, шлагбаум, видеонаблюдение
- Защита автомобиля от осадков, солнца и перепадов температур
- Лифт из паркинга прямо к этажам дома
- Двор полностью свободен от машин
- Признак дома высокого класса (комфорт+, бизнес, премиум)
- Сильно повышает статус и привлекательность объекта
Минусы:
- Самая высокая стоимость обслуживания среди всех видов парковок
- Паркоместо не всегда включено в стоимость квартиры
- Может быть дефицит мест на парковке
7.1 Устранение мелких дефектов
Устранение мелких дефектов влияет на первое впечатление потенциального покупателя о квартире.
Покупатели оценивают квартиру эмоционально. Капающий кран, скрипящая дверь, трещины на стенах, отвалившиеся плинтусы или неработающие розетки создают ощущение запущенности. Даже если дефекты несущественные, у человека возникает мысль: «Если здесь не починили мелочи — что скрыто глубже?».
Мелкие недостатки ремонта усиливают торг по сделке. Покупатель начинает мысленно суммировать будущие расходы и закладывает их в снижение цены, часто с запасом. В итоге квартира дольше продаётся или уходит дешевле рынка, хотя устранение дефектов стоило бы минимальных вложений.
Аккуратное состояние повышает визуальную привлекательность объекта. Квартира выглядит ухоженной, «живой» и готовой к заселению. Это особенно важно для онлайн-просмотров: на фотографиях мелкие дефекты заметны сильнее, чем в реальности, и могут отсечь часть потенциальных покупателей ещё на этапе объявления.
7.2 Предпродажный клининг недвижимости
Чистота и опрятность усиливает привлекательность объекта, снижает количество возражений и ускоряет принятие решения о покупке.
Профессиональный клининг убирает видимую грязь и следы повседневной жизни: налёт на сантехнике, запахи, жир на кухне, пыль в труднодоступных местах, следы на окнах и полу. В результате квартира выглядит светлее, просторнее и ухоженнее. Это особенно важно объявлений на онлайн-агрегаторах недвижимости: чистое пространство лучше смотрится на фотографиях и в видео, повышая кликабельность объявления и количество реальных просмотров.
Чистота в квартире формирует ощущение аккуратного собственника и бережного отношения к жилью. Покупатель подсознательно делает вывод, что за квартирой следили, а значит, риск скрытых проблем ниже.
Мы разработали чек-лист клининга квартиры для подготовки к интерьерной фотосессии. Скачайте его здесь, с его помощью вы не упустите важные моменты в подготовке своей квартиры к продаже.
7.3 Визуальная подготовка квартиры (home staging)
Визуальная подготовка квартиры, или home staging, помогает покупателю быстрее представить себя в этом пространстве и принять эмоциональное решение о покупке. Большинство сделок совершается не на основе сухих характеристик, а на уровне ощущений: «нравится — не нравится». Home staging как раз работает с этим фактором.
Убирается визуальный шум, лишняя мебель и личные вещи, корректируется расстановка мебели, добавляются нейтральный декор и акценты. Пространство начинает выглядеть более светлым, просторным и функциональным. Даже без дорогого ремонта квартира воспринимается как ухоженная и продуманная, что повышает её ценность в глазах покупателя.
Home staging особенно важен для фото- и видеосъёмки интерьера. Подготовленная квартира лучше смотрится в объявлениях, получает больше откликов и просмотров, а значит — больше реальных показов.
Кроме того, визуально подготовленная квартира снижает желание торговаться. Покупателю сложнее аргументировать снижение цены, когда объект выглядит аккуратно, современно и готовым к заселению.
7.4 Профессиональное фотографирование недвижимости
Именно фотографии формируют первое и самое важное впечатление о квартире. Большинство покупателей принимают решение о живом просмотре квартиры за несколько секунд просмотра онлайн-объявления, и качественные снимки сразу выделяют объект среди конкурентов.
Профессиональный фотограф умеет работать со светом, ракурсами и пространством, делая квартиру визуально более светлой, просторной и привлекательной. Такие объявления получают больше просмотров, откликов и реальных показов, что сокращает срок продажи и снижает торг.
Хотите продать свою квартиру быстрее и дороже — свяжитесь с нами для консультации с профессиональным фотографом.
7.5 Корректная рыночная цена
Именно цена продажи определяет, попадёт ли объект в нужный сегмент спроса и сколько потенциальных покупателей его увидят. Если квартира выставлена по реальной рыночной стоимости, она сразу привлекает внимание, быстрее попадает в подборки и чаще попадает в фильтры поиска. Это увеличивает количество показов и создаёт конкуренцию между покупателями.
Завышенная цена, даже при хорошем состоянии квартиры, резко снижает интерес и увеличивает срок продажи недвижимости.
Чтобы избежать ошибок, важно опираться не на эмоции, а на аналитику. Для этого можно воспользоваться бесплатными онлайн-калькуляторами оценки стоимости недвижимости. Они помогают определить адекватную цену, повысить ликвидность объекта и продать его быстрее, без лишнего торга и потери денег.
7.6 Улучшение юридической чистоты объекта
Чем проще и прозрачнее документы, тем быстрее покупатель принимает решение и тем охотнее банки одобряют ипотеку.
В первую очередь необходимо проверить и привести в порядок правоустанавливающие документы. Все данные о площади, адресе и назначении помещения должны совпадать с техническим паспортом и регистрационными записями.
Второй шаг — устранение обременений. Если квартира находится в залоге, под арестом или имеет запреты на регистрационные действия, их нужно снять до выхода на рынок. Если есть возможность, заранее погасить ипотеку и оформить соответствующие справки.
Отдельное внимание стоит уделить перепланировке. Все изменения должны быть узаконены или возвращены к первоначальному виду.
Также необходимо решить вопросы с зарегистрированными лицами, особенно несовершеннолетними, и упростить структуру собственности при наличии долей.
7.7 Правильно составленное объявление
Именно объявление на онлайн-площадках по продаже недвижимости формирует первое впечатление об объекте и определяет, захочет ли покупатель перейти к живому просмотру.
Важна чёткая структура и понятность. В объявлении должны быть указаны ключевые параметры: адрес и район, площадь, этаж, количество комнат, тип дома, год постройки, состояние ремонта, наличие лифта и парковки.
Отдельное внимание стоит уделить описанию преимуществ. Нужно акцентировать внимание на сильных сторонах объекта: удобная планировка, хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура, вид из окон, закрытый двор или подземный паркинг. Описывать стоит честно, без преувеличений — несоответствие ожиданий разочаровывает покупателей на показах. Также важно указать корректную рыночную цену и условия сделки.
Фотографии — не менее важная часть объявления. Качественные, светлые и аккуратные снимки значительно увеличивают количество просмотров и звонков. Примеры продающих фото недвижимости вы можете посмотреть в нашем портфолио.
7.8 Гибкость в показах и переговорах
Гибкий график показов позволяет охватить больше аудитории: людей с разным рабочим графиком, иногородних покупателей, семей, которые могут приехать только вечером или в выходные. Чем больше просмотров — тем выше вероятность быстрой сделки. Ограниченные часы показов автоматически сокращают спрос и увеличивают срок продажи объекта.
Гибкость в переговорах также играет ключевую роль. Покупатели хотят чувствовать диалог, а не жёсткую позицию «без обсуждений». Готовность выслушать аргументы, обсудить условия, сроки освобождения квартиры, форму расчётов или небольшой торг повышает доверие и располагает к сделке.
При этом гибкость не означает уступки любой ценой. Она позволяет находить компромиссы, которые выгодны обеим сторонам. В итоге квартира продаётся быстрее, без затяжных пауз и с меньшими потерями по цене.
Ликвидность недвижимости определяет, насколько быстро и выгодно объект может быть продан. На практике финальная цена формируется из совокупности факторов, которые покупатель оценивает комплексно: от расположения дома до юридической чистоты сделки и визуального восприятия квартиры.
Ключевыми остаются локация, транспортная доступность, развитая инфраструктура, технология строительства и возраст дома. Эти параметры формируют базовый спрос и доверие к объекту. Не менее важны характеристики самой квартиры: площадь, количество комнат, этаж, планировка, состояние ремонта, коммуникаций и инженерных систем.
Отдельное внимание покупатели уделяют юридической стороне. Прозрачная история владения, отсутствие обременений и ипотечная пригодность расширяют круг покупателей и снижают риски отказа на финальном этапе сделки.
Подготовка объекта к продаже также напрямую влияет на ликвидность. Предпродажный клининг, home staging и профессиональное фотографирование недвижимости усиливают первое впечатление, увеличивают количество просмотров и уменьшают торг. Завершает картину корректная рыночная цена, грамотное объявление и гибкость в показах и переговорах.
Комплексный подход к этим факторам позволяет продать недвижимость быстрее, с меньшими уступками и по максимально возможной цене.
Связаться с нами
Напишите нам и мы сделаем все возможное, чтобы вы получили лучшие фото интерьера своего объекта! Также вы можете найти наши телефоны и соцсети в разделе Контакты
Блог
Отличия интерьерной фотосъёмки для риэлторов (агентов по недвижимости) и дизайнеров интерьера
Бесплатные онлайн-сервисы для оценки рыночной стоимости квартиры в Минске
Чек-лист уборки офиса для интерьерного фото
290 площадок для рекламы услуг дизайнера интерьеров и архитектора
Чек-лист уборки магазина для интерьерного фото
Ретушь фото недвижимости — кейс загородного дома
Чек-лист уборки квартиры для интерьерного фото
Чек-лист уборки салона красоты для интерьерного фото
Чек-лист уборки медицинского центра для интерьерного фото
Возможности Искусственного Интеллекта при редактировании фото интерьера
Чек-лист уборки гостиницы и отеля для фото интерьера
Чек-лист уборки ресторана для интерьерного фото
Как интерьерный свет влияет на качество фотографии недвижимости
Чек-лист уборки бизнес-центра для интерьерного фото
